2020-05-19 15:42 집을 내놨다. 전세가가 우리 이사올 때 보다 천만원 이상 내려갔다는데 집주인은 자기 돈 없다고 그대로 내놓고 받아서 나가라고 한다. 우리 아래집도 비어있는지 꽤 오래된 거 같던데 우리집이 나가려나? 여튼 우리집은 전세보증금 반환 보증 보험(이름 맞나...)을 들어놔서 그냥 나갈 생각이다. 그 후에 어떻게 되는 건지는 나도 모르지만. 이전 같으면 집 구하고 이사하고 그런 문제로 스트레스 받을 텐데 고양이들 건강 스트레스 때문에 위층 소음이라든가 집 관련 이런 문제 따위 이젠 스트레스 축에 끼지도 못함. 혹시 전세보증금 반환 보험을 실제로 청구해본 분 있으시면 조언 좀 부탁드려요... #굽신굽신무한반복 좋은 제도구나... 실제 이행 후기
전세안심 대출과 전세보증금 반환 보증 보험
2020-06-25 13:17 한달 쯤 전 집 주인에게 이사하겠다는 의사 표시를 했고, 그후 집을 보러 세번 쯤 왔었다. 6월 초에 집주인이 전화해서 아무래도 집이 빨리 나가기 어려울 거 같으니 기한을 좀더 연장해달라고 하길래, 요즘 전세가가 2천 정도 내렸다고 하니 가격을 좀 내려보시라고 부탁했다. 오늘 부동산 두군데에 전화해보니 전세가를 1500 정도 내렸지만 찾는 사람이 없다고. 어쨌든 나는 전세보증금 반환 보증 보험(이하 '보증 보험'이라고 하겠다;;;)을 들었고 예정대로 이사를 가겠다고 집주인에게 문자를 다시 보냈다.* HUG 콜센터 : 1566-9009 (콜센터 이용 안내 사이트) * HUG 서울 북부지사 : 02-397-2760, 02-397-2743 / 서울 종로구 청계천로 41 영풍빌딩 5층 * HUG 이행 청구 관련 담당자 : 02-397-2716, 2718 (이행청구 관련 안내 사이트)
그 후 전세자금 대출을 한 우리은행 해당 지점에 전화해서 계약서 어딨어요?라고 물어보니 전세계약서 원본은 대출 관련 부서에서 보관하고 있으며(내 전세계약서 사본도 아니고 원본을 왜 은행에서 보관하는지 아직도 이해 못함) 필요하면 원본을 가까운 지점으로 보내주거나 등기우편으로 집으로 보내준다고. 원본을 사용 후 한달 안에 다시 은행으로 보내야 하니 서류가 필요한 시점 일주일 전에 연락하라며 지점 담당자 번호를 알려줬다.
이제 계약 만료 한달 쯤 전인 7월 말에 집주인에게 내용증명을 보내고, 계약 만료일에 전자소송 사이트에서 ‘주택임차권등기명령’ 신청하고, 한달 후 HUG에는 지급 명령을 신청하면 된다. 어떤 분이 내용증명 발송과 임차권 등기명령 온라인 신청법을 상세하게 정리해놓으셨다. 고맙습니다. * 임차권 등기명령 신청법 * 내용증명 작성법 * 인터넷 우체국에서 내용증명 발송하는 법 그 후에는 아마 HUG와 집주인이 방문해 집 상태와 이사 날짜를 조율하고, 이사 후 전세금이 지급되는 듯. 근데 이사 후 전세금이 지급되면 어떻게 이사갈 집을 계약하고 이사를 하지? 무슨 수가 있겠지;;😳
나중에 받아본 보증서는 이렇게 생겼다...
2년 전 전세 계약을 할 때 부동산에서 소개해준 금융 에이전트에게서 우리은행 ‘우리전세론(전세안심)’이라는 대출을 받고, 동시에 주택도시보증공사(HUG)의 보증 보험을 들었다. 이렇게 은행과 HUG가 제휴해 보험 가입과 대출을 동시에 해주는 '전세안심대출' 상품들이 은행마다 있는 듯. 근데 2년 전에 전세계약서는 대출을 해준 은행에서 보관한다고 가져가고, 보증서는 원래 없다는 답변만 받아서 내게 남아있는 게 아무것도 없는 상태다😳. 일단 내 지역이 속한 HUG 서울북부지사에 전화해 물어보니, HUG 사이트에서 가입하지 않고 은행을 통해 가입한 경우 인터넷으로 스스로의 가입 여부를 확인할 수 없다고. 주민번호와 이름을 알려주고 보증 보험에 가입되어 있음을 확인했고, 보증서를 우편으로 받기로 했다.
전세 계약 만료 1달 전 집주인에게 내용증명을 발송함
2020-07-28 11:25 집주인한테 전세금 내놓으라고 내용증명 보냈는데 이렇게 왔다😰. 내용증명 발송이 되어야 보증 보험을 신청할 수 있던데. 계속 안받으면 어쩌지? 인터넷 검색해봐도 이런 경우 어떻게 되는 건지 찾을 수가 없네. 혹시 이런 경우 아시는 분 도움 좀 주세요. #굽신굽신 #무한반복
2020-07-30 10:23 HUG 콜센터에 전화해서 “집주인이 부재중이라며 내용증명을 반송하는데 어떻게 하죠?”하고 물어봤다. 내용증명 발송 여부가 필요한 이유는 계약 기간 종료 한달 이전에 집주인에게 나가겠다고 통보했다는 것을 증명하기 위한 것이므로, 통보 문자를 보냈고 집주인의 답변을 받았다면 그걸로도 된다고. “주인이 돈 없으니 집 빼서 나가라고 답변을 주었어요” 했더니, 답변이 부정이든 긍정이든 답변을 받았으면 된다고 한다. 보증 이행 절차를 (알고 있지만) 안내해주고, 담당자 연락처도 문자로 보내주고, 마지막에 잘 해결되길 바란다는 얘기를 하고 통화를 끝냈다. 어쩐지 진심이 느껴져서 기운이 났다. 세상의 모든 콜센터 여러분 고맙습니다.
2020-08-22 10:29 이사를 갈 수 있을까. 6.17 부동산 대책 덕분에 몇달 사이 전세가가 5천 정도 올랐고, 비어있던 전세들은 이미 다 나갔다고.
2020-08-26 12:02 이 집에 좀더 살기로 했다. 싱크대와 베란다 방수페인트 처리 등을 조건으로 집주인과 합의했다. 전세 안심대출과 전세금 반환 보증보험 이행, 연장 관련해서 여기저기 알아본 것들을 나와 비슷한 상황에 있는 사람들이 참고할 수 있게 정리해보았다.
1. HUG 보증 보험 이행 명령 신청 계획
집이 나가지 않을 경우 내 계획은 이랬다. 1-1. 계약 만기 : 8월 30일 1-2. 임차권 등기 명령 신청 : 8월 31일(계약 만기일 다음날)부터 가능함 1-3. 전세안심대출 만기 : 9월 29일 (계약 만료 한달 뒤). 이행 명령을 진행할 경우 전세 안심 대출 만기일을 넘어갈 수 있으니 최소 3주 전에 연락해 대출 연장 의사를 표시해야 한다고 함. 전세안심대출 은행의 대출 담당자에게 문의하니 이런 식으로 전세보증금을 받을 때까지 단기 대출 연장이 가능하고 대출 이자는 일할 계산된다고. 1-4. 보증 보험 이행 신청 : 9월 30일 (계약 만료 한달 뒤)부터 가능함. 집주인에게 전세금을 반환할 기한을 한달 주는 거라고. 1-5. HUG의 보증금 지급일=이사일 : 신청시부터 1개월 이내인 10월 말. 실제로는 1~2주 안에 지급되는데, 은행 대출 담당자의 말에 의하면 이는 아주 드문 케이스라고(왜 드문지는 아래 3-2번 참고)
2. 전세안심대출의 단기 연장
그런데 이사오겠다는 사람이 생겼다. 이분들이 기존 대출 만기인 9월 중으로 이사를 오면 좋았겠지만, 10월 21일에 들어올 수 있다고 했다. 일단 9월 29일 만기인 기존 대출을 10월 21일까지 연장해야 했다. 단기 대출 연장은 1-3 참고.
3. 복잡한 케이스...
거기까지는 괜찮았는데 새 세입자가 집 수리를 조건으로 들어오기로 한 거라서 이사 전에 일주일 정도 집 수리를 할 시간이 필요했다. 집주인은 일주일 전인 14일에 집을 비워달라며, 계약금은 먼저 줄 수 있고 잔금은 새 세입자가 들어오는 21에 준다고. 여기부터 문제가 복잡해지기 시작했다. 일단 부동산과 은행에 문의하니 모두들 집주인의 요구는 말도 안되는 거라고(...) 함.
3-1. 처음에는 임차권 등기 명령을 해두고 --> 먼저 받은 계약금에 내가 가진 돈을 조금 보태서 이사갈 집의 계약금을 지급한 후 새로운 전세 대출을 새로 받아서 이사 --> 일주일 뒤 집주인에게 집 보증금을 받아서 기존 전세 대출 상환 + 새로운 전세 대출을 부분적으로 중도 상환할까 생각했다(이렇게 단기간에 중도 상환하는 경우 중도 상환 수수료가 없음. 아마 3개월 이내?). 하지만 은행에 문의해보니 기존 대출이 있는 상태에서 심사 진행은 가능하나 기존 대출이 상환되어야 실제 새 대출금이 나온다고 해서 이 방법은 불가능하다고. 은행에서 다른 두가지 방법을 알려줬다.
3-2. 이행 신청을 해서 보증공사에서 돈을 받아 이사를 간다. 이 경우 당연히 집주인은 보증공사에 돈을 갚을 때까지 이자를 지급해야 하고 + 보증공사에서 지금 집의 채권 추심이 들어가서 등기부등본에 찍히고 + 집주인의 신용 등급도 하락함
3-3. 이렇게 보증금을 빼주는 용도로 집주인에게 지금 집을 담보로 대출해주는 상품이 있다고. 집주인이 이렇게 대출을 받아서 14일에 나를 주고 21일에 상환하면 되고 이자는 1주일치이므로 5~6만원 정도가 될 듯.
3-2번의 HUG의 강제 추심 설정과 3-3번의 자발적인 은행 채무는 개념이 완전히 다르고 취급 방식도 달라서 대부분의 집주인은 3-3번 방법을 쓰거나 해서 세입자에게 보증금을 내주게 되므로 실제 보증 보험의 이행까지 가는 경우는 아주 드물다고.
여기까지 알아보고 집주인에게 전화해 내가 알아본 사항들과 3-2, 3-3의 방법, 그 둘의 차이를 설명해주었다. 그런데 우리의 집주인은 이 집 말고 다른 집을 소유하고 있어서인지 3-3번도 안될 거라며 우리에게 원하는 부분의 수리나 교체를 해줄테니 좀더 사시는 게 어떻겠냐고 제안했고, 전세값이 너무 올라서 원하는 조건의 집을 구할 수 없던 우리는 제안을 수락했다. 이것이 어제까지의 상황. 이제 전세 계약의 묵시적 갱신(연장)과 그에 따른 HUG 보증 보험의 연장 신청을 알아봐야 한다.
전세 계약의 묵시적 갱신에 따른 안심 대출과 보증 보험의 연장
2020-08-26 14:59 전세 계약의 묵시적 갱신에 관해 검색해보면 잘 정리된 글들이 많다. 해당 법령은 이곳을 참고하면 된다. 갱신 요구권 관련 법률이 이번에 바뀌어서, 이전에는 세입자가 원하면 2년까지 살 수 있었는데 이제는 4년까지 된다고. 일단 계약 만료 전에 내가 계약 해지 통보를 한번 했던 상황이라서, 묵시적 계약 갱신에 상호 합의한다는 기록을 문자로 남겨놓아야 할 것 같아서 집주인에게 문자를 보냈고, 집주인이 '동의한다'는 답변을 문자로 받았다(꼭 필요하지 않음). 그리고 은행에 갱신 사실을 알렸다.
보증 보험의 연장은 전세 계약이 묵시적 갱신인지 새 계약서를 썼는지에 따라 달라지는데, 전세 계약이 묵시적 갱신인 경우 별도의 갱신 계약서를 작성하지 않아도 보증보험 연장이 가능하다고. 다만 전세보증금 등이 종전의 계약과 동일한 조건이어야 하며, 이 경우 임대차보호법상 기간인 2년을 보증기간으로 하여 보증 신청이 가능하다고 한다. 그리고 최초 전세 계약에 확정일자를 받은 경우 다시 안받아도 된다고. 이렇게 연장할 때 은행에서 대출+보증보험 관련 서류를 다시 작성해야 한다(은행 대출 담당자와HUG 이행 청구 담당자의 답변임). 집주인이 변경되거나 주택 가격 산정의 변경에 따라 보증 보험료가 달라질 수 있으나 대부분 연장이 된다고.그리고 중간에 전세 계약을 해지하고 이사갈 경우 남은 기간의 보험료는 일할 계산해서 환불받을 수 있다고.
은행 대출 담당자와 통화할 때 혹시 집 주인이 바뀌는 경우 보증 보험은 어떻게 되는지도 문득 궁금해서 물어봤는데, 전세를 살고 있는 집을 집 주인이 매각할 경우 '리파인'이라는 데서 세입자에게 연락을 해주고 보증 보험도 알아서 처리해준다고. 정확히 듣지 못해서 다시 확인해야 할 것 같다.
2020-10-12 12:56 은행에 전세 계약과 전세대출 갱신을 알린 이후 진행 상황은 : 1. 은행에서 집 주인에게 갱신 사실을 확인하고 대출 연장 처리를 시작하고 HUG에도 보증 보험 갱신 사실을 알림 2. 9월 14일 '리파인'(HUG에서 의뢰한 기업인 듯)에서 내게 전화해 집주인 이름, 전세 계약 여부, 실 거주 여부 등을 확인했고, 이후 보증 보험 연장 처리됨. 연장된 2022년까지 2년간의 보증료는 이전 보증 만기일인 9월 29일 출금되었다. 3. 9월 18일 가까운 은행에 방문해서 전세대출과 보증보험 연장 서류를 작성했다. 신분증, 가족관계증명서, 주민등록등본이 필요했다. 가족관계증명서는 대법원 전자가족관계등록시스템(efamily.scourt.go.kr)에서 '가족관계등록부 발급 > 가족관계증명서' 메뉴로 가서 '상세'를 선택하고 '주민등록번호'는 '전부 공개'를 선택해야 함(몰라서 은행에 전화해 물어봤다). 4. 며칠 후 은행에서 전세대출이 연장되었고 보증 보험료는 얼마라고 문자가 왔다. 5. 10월 12일 HUG 북부지사에 전화해 보증보험 연장 여부를 확인했고 이전처럼 우편으로 보증서를 보내달라고 요청했다. 보증료가 2년 전에 비해서 너무 적게 출금돼서 문의했더니 코로나 때문에 보증료 할인이 되어서 25%만 납부된 거라고. 그런 건 막 알려줘야하지 않나...? 물어봐야만 알려주나...? 어쨌든 그랬다.
